报告摘要：

    疫情冲击以来，超20 多省市发布地产调整政策，但由于不少政策对需求影响有限，结合近期汇率贬值压力，地产开发类股票表现一般。近期，“因施策”下，按揭首付比例下调出现，结合汇率压力释放，优质地产开发类股票的修复行情，归来可期。

    按揭首付比例下调，是影响需求的重要因素

    通过对历史数据规律的总结发现，居民增量储蓄利息保障倍数是对房价变化显著的领先指标（9 个月领先），即居民短期偿债能力变化对房价影响特别重要；而首付比例下调，以及房贷利率的下降，是改变短期偿债能力的驱动因素；近期驻马店政策，提出首付比例下调；我们预计，首付比例的下降将在“因施策”的前提下广泛出现；地方性政策的改善力度显著升级。

    汇率贬值压力将缓解

    汇率贬值压力，是限制地产政策宽松度的重要因素，2017 年以来，汇率变化与地产股指数的走势，存在显著相关性；

    近期贬值压力出现，一方面由于美国经济及美联储表态；另一方面，由于疫情冲击，人民币需求减少；但是，伴随当下疫情的逐步好转、全国逐步复工，需求的恢复将使贬值压力将缓解。

    投资建议：政策切换期，布局估值修复行情

    地方性政策改善力度显著升级，汇率压力也有望逐步缓解。我们认为，地产股位于第一种机会区间：即政策切换期，地产股的估值修复行情。

    我们建议积极逢低布局此轮调整后的优质地产股，建议关注：万科A、阳光、保利地产、金地集团。

    风险提示

    1、疫情变化具有不确定性；

    2、政策改善不及预期；

    3、通胀压力及外围不确定性加大。